不意外!天津二手房价格“掉头破线”成交量“

  根据贝壳、我爱我家、中原地产的综合数据来看,3月小阳春二手房成交量站上了高位,4月回落,减少30%。

  5月成交量比4月更挫一些,降了10%,降幅减小。对比来看,成交量继续走低。

  3、4月份的二手房成交行情很像去年的“516”,但去年7月二手房成交继续腰斩,而今年5月的量并没有“断崖跌落”,市场中的购房需求相对来说还是充足的。

  从贝壳找房的日成交量来看,4月与5月的曲线走势基本持平。但这种现象背后有个问题不能忽视:挂牌量越来越大。

  4月挂牌量在7万套左右,而5月底已经直冲8万套了,一方面是市场占有率越来越高,另一方面想卖房的人也越来越多。

  挂牌量大的小区,单盘就超过百套。换句话说,如果你想成功卖房,必须从几十,甚至上百个邻居中“杀出重围”。

  2月二手房价格是个高点,3、4月立刻回落,但还是正增长。5月继续回落,跌幅0.6%。

  如今横盘期已被打破,趋势“掉头向下”,如果没有政策刺激,这种态势还将持续。

  另一方面,今年的新房供应量井喷,上半年已经相当明显了,各项目推盘节奏很快,下半年会有更多的新项目入市。

  在新房供应充足、二手挂牌量持续走高的双重影响下,二手房价格很难保持强势。

  4月的带看量比3月下降了约20%,但从贝壳数据来看,5月带看量相比4月反而还有所增加,但成交量为什么却在减少?

  一方面来自政策不确定性的干扰;另一方面,新房限价依旧严厉,更不乏大力度优惠,在新房与二手房之间纠结也是购房者的情绪之一。

  5月,天津市内六区和环城四区中,除了河西区在涨,其他9个区二手房平均价格均跌。

  但河西区所谓的涨,也仅有0.05%,很微小的比例,可以说基本与4月持平。

  与4月相比,5月各区“画风突变”。4月基本各区都在涨,但5月“大掉头”,以降为主旋律,反差很明显。

  目前天津二手房价格,就像一只高价股票,已经过一段时间比的涨幅,正处于价跌量缩阶段。

  天津的人口密度依旧偏重西南,而这两个区因为有较好的教育资源,二手房比较受到新天津人以及刚需的青睐。

  在具体商圈中,5月,滨海新区大港的成交量排名第一,比第二名王顶堤多了近一倍的量,东丽区华明镇的成交量排名第三。

  大港在天津是个“神奇”的存在,可能谁都想象不到,天津还有20多万的房子。

  所以大港的房子基本只是“落户神器”,这个价位的房子也就没什么议价空间了,抹个零头而已,基本都要求全款,成交周期不长,大多数都在1个月左右。

  排名第二的王顶堤“老破小”比较多,大部分都是150万以内的低总价房源,一直都是成交量比较高的板块。

  不过5月王顶堤二手房的成交周期拉长了,3、4月份时“一周”甚至“一天”成交的房源大把抓,但如今大部门成交周期都在1-2个月。

  小户型依然受欢迎,比如迎水西里5月成交的一套26平米房源,单价竟高达4万,比50多平米的房源高出1万/平米。

  3月小阳春行情中,王顶堤的小面积低总价房源几乎被“洗光”,对于想买100万以内的购房者来说,可选的已经很少了。

  华明镇也是成交量较高的板块。最主要的原因是,华明镇新房供应不足,小户型基本断货,所有二手房倒挂。

  鲲栖府洋房16000元/平米起,不过马上要加推三期小高层,有87和117平米小户型。

  另一方面,大户型房源要想成交,还需折价,相比于同一小区的中户型来说,至少要打9折,甚至是8折。

  比如时代奥城,153平米成交单价3万4;95平米成交单价3万9。富力城天越园,134平米成交单价4万5;89平米成交单价5万6。

  事实上,当年作为新房出售时,大小户型之间没有这么大价差,如今在二手房市场确实这般状况,“有钱人”反而倒吃亏了。

  有一点值得注意,3、4月70平米以下占比逐月减少,大面积房源开始逐月增多。

  这说明,在小阳春刚需购房需求释放后,4月天津迎来了“换挡期”,改善需求开始释放,但时间很短暂。

  5月,改善类房源成交量开始减少,有一部分原因是新房大量入市,分流了二手房市场。

  5月,天津十区93个板块中,价格上涨的有25个,跟4月相比“臀斩”了,68个板块成交均价都在下滑。

  涨幅前十名的板块为:西于庄、丁字沽街、尖山、铃铛阁、大营门、兴南街、马场街、邵公庄、华明镇、长虹街。

  几乎都是市区项目,毕竟现在还能支撑住价格的都是低总价的小户型,红桥区有4个板块涨幅都较高。

  跌幅前十名的板块为:双口镇、三条石、空港经济区、学府街、大胡同、新兴街、铁东路、北闸口、建昌道、体育中心街。

  市区板块基本都以大户型高总价房源为主,比如学府街、体育中心街等;环城板块受到新房挤压、二手房扛不住价格。

  不过,目前卖小买大依然是比较好的时机,毕竟小户型价格还没有那么“挫”,但仅针对于市区房源。

  对于环城来说,6月的新房市场依然是抢跑的姿势,并且新入市的这批房源地价都不高,对二手房冲击会很明显。

  另外,下半年将迎来新房交付大潮,今年交付的房子,很多都是2016年买的,投资比例比较高。

  对于投资客来说,不排除一交付就出货套现。那么二手房市场的供应量也会再增加。

  也就是说,二手房下一个波段就要来了,有置换需求的或是单纯卖房的,都要抓住机会。